Stanovisko výboru k popraskání omítek v jednotkách

Závěr:

Omítky v jednotkách nelze opravit na náklady SVJ, jelikož tyto nejsou společnou částí budovy a jelikož jejich popraskání bylo s největší pravděpodobností způsobeno nevhodným provedením omítek.

Odůvodnění:

Podle § 1189 odst. 1 NOZ správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Podle čl. III odst. 2 písm. c) Stanov se správou domu mimo jiné rozumí, zajišťování údržby, opravy, rekonstrukce a modernizace společných částí domu. Podle § 1190 NOZ je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku společenství vlastníků a jejím jménem výbor SVJ. Výbor přitom musí spravovat dům s péčí řádného hospodáře, což mimo jiné zahrnuje povinnost, nevynakládat prostředky SVJ na účely, které nesouvisí se správou domu. S ohledem na uvedené se výbor především zabýval otázkou, zda je omítka uvnitř jednotky společnou částí domu.

Podle § 1160 NOZ jsou společné alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Společné části domu dále konkretizuje prohlášení vlastníka domu, které v čl. III odst. 1 písm. a) uvádí, že společnými částmi domu jsou „základové konstrukce včetně izolací, nosné svislé a vodorovné konstrukce, obvodové a mezi bytové dělící zdivo, příčky ve společných částech domu průčelí včetně fasády“. 

Výbor zastává názor, že omítky uvnitř jednotek nelze podřadit pod takto vymezené společné části domu, a to ani pod obvodové a mezi bytové zdivo. Výbor zastává názor, že omítky uvnitř jednotek jsou ve vlastnictví vlastníka jednotky, stejně jako dělící příčky uvnitř jednotky. Výbor rovněž vzal v úvahu, že vnější strana obvodového zdiva je  prohlášení výslovně označena jako společná část domu, na rozdíl o omítky uvnitř jednotky.  Výbor se dále zabýval příčinou popraskání omítek v domě a za tímto účelem požádal o posouzení vybraných popraskaných omítek znalce Ing. Miroslava Kotašku, podle jehož písemného vyjádření „k odchlípnutí, vyboulení a popraskání omítky došlo s největší pravděpodobností následkem dotvarování konstrukce a vlivem nevhodného provedení omítky“.   Vyjádření znalce je k dispozici každému vlastníku jednotky u správce domu. 

S ohledem na výše uvedené výbor dospěl k závěru, že:

1) omítka uvnitř jednotky není společnou částí domu a že

2) příčinou popraskání omítek je jejich nevhodné provedení,

a proto není v kompetenci výboru uvolnit prostředky SVJ na opravu poprskaných omítek uvnitř jednotek.

Výbor si je vědom toho, že v případě sporu může o předmětné otázce rozhodnout s konečnou platností pouze soud, ale při svém rozhodování o položené otázce se snažil pečlivě vážit všechny relevantní skutečnosti, které mu byly známy.

V Praze dne 30. 9. 2014

Výbor SVJ