Opravy 2013 - Technická zpráva

PRŮVODNÍ TECHNICKÁ ZPRÁVA K OPRAVÁM PROVÁDĚNÝM V ROCE 2013

V Praze, leden 2014

Zpracovala Milada Vondrušová
Prague Property Management, a.s.
Správa objektu Kaskády Barrandov III

PRŮVODNÍ TECHNICKÁ ZPRÁVA K OPRAVÁM PROVÁDĚNÝM V ROCE 2013

Kromě běžné údržby domu, jako jsou výměny žárovek, časových relé na spínání osvětlení společných prostor, atp. byly realizovány v roce 2013 tyto významnější opravy:

BALKONY

Balkony pro opravu byly v roce 2013 vybírány výhradně ty jejichž technický stav zapříčiňoval prosakování vody až do interiérů přiléhajících bytů. Tam kde byty měly balkony společné řešila se oprava balkonu jako jeden celek.
Závada se obvykle projevovala kromě průsaku vody do bytů i odpadávající dlažbou balkonu. Za výrazný znak poškození hydroizolace balkonu lze rovněž považovat odpadávající omítku podhledu nebo čela balkonu. O protékání vody skrz desku balkonu nemluvě.
Balkony mají již od výstavby problém spočívající v nedostatečné dilataci, kdy např. balkon v délce 30m a šířce 2m má jedinou příčnou dilatační spáru. Taková dilatace je prostě nedostatečná. Balkon takové délky se na přímém slunci může roztáhnout až o několik centimetrů. Samotná nosná betonová deska snáší tyto pohyby ve většině případů dobře (i když zaregistrovali jsme již i prasklinu betonu). Problém ale je v návazných vrstvách, u kterých je třeba, aby se pohybovaly společně s betonovou deskou a zároveň si zachovaly vodotěsnost a přídržnost k podkladu. Jako hydroizolace byla při opravách použita kontaktní, velmi pružná hydroizolační polymer-cementová stěrka na betonové konstrukce, vyztužená vláknem, překlenující trhliny. Splňuje požadavky EN 1504-2. Dilatace a rohy byly ješně navrch překlenuty pružnou páskou. Na stěrku byla pak nalepena flexibilním lepidlem mrazuvzdorná dlažba. V dlažbě byly vytvořeny dilatační spáry.
Součástí smlouvy s dodavatelem je dodatečná kontrola opravovaných balkonů a přespárování dlažby cca po uplynutí dvou let od instalace, nebo dle potřeby.

Kromě balkonů s lepenou dlažbou jsou na objektu i balkony s dlažbou kladenou do štěrku. U těchto balkonů došlo v několika případech k porušení asfaltové hydroizolace, nebo k zacpání odtokového potrubí a následně přetečení hydroizolační vrstvy horem.

STŘECHA

Ve třech případech byla hlášena závada na těsnosti střešní krytiny. Závada se obvykle nalézala v okolí střešních vpustí.
Byty v podstřešních prostorách se nejčastěji potýkají se zatékáním vody zkondenzované v domcích stoupaček umístěných na střechách. Odvětrání stoupaček je v 90% domků nedostačující. Některé domky tak následkem mrznutí kondenzátu roztrhal mráz. Z jiných zatéká kondenzát do bytů. U havarijních stavů byly v roce 2013 provedeny opravy a odvětrání vyvedeno mimo domky stoupaček. V roce 2014 je v plánu postupná kontrola a preventivní oprava odvětrání ostatních domků. V rámci oprav je třeba zkontrolovat a opravit zafixování větracích a montážních mříží domků.
Střecha domu také potřebuje plošnou kontrolu oplechování atik, jež v některých případech již v silném větru odlétalo. Oplechování je na atikách jen zavěšeno a fixováno štěrkovým obsypem. Jak obsyp sesedá, některé plechy jsou volné. Lze řešit přesunem obsypů z méně zatížených ploch.
Zde je třeba brát v úvahu hrozící možnost pádu uvolněných plechů či mříží dolů ze střech.

OSTATNÍ

Došlo k propadu terénu na předzahrádce o rozměru cca 0,75m3. Bylo zjištěno, že pod terénem byla ponechána dřevěná konstrukce, jež po letech shnila a propadla se. Naštěstí bez následků.
Bylo hlášeno intenzivní zatékání vody skrz tři byty nad sebou. Následně proběhla kontrola střechy, kanalizace, vodovodu a topení, vše bez zjevného výsledku. Nakonec po vybourání otvorů ve dvou bytech byla zjištěna závada na automatických odvzdušňovacích ventilech cirkulace TUV. Problém je v tom, že tyto ventily se nacházejí ve všech podstřešních bytech a není k nim přístup žádným revizním otvorem. V rámci jakýchkoliv oprav koupelen dotčených bytů doporučujeme revizní dvířka na potřebné místo namontovat a AOV vyměnit za nové.

V bytech umístěných u konců okruhu cirkulace TUV dochází k problémům s „rezavou“ teplou vodou. Problém na stoupačce bloku L1 byl snad již odstraněn doregulováním cirkulace TUV. Bylo by ale vhodné celou cirkulaci podrobit průzkumu a seřízení. Současné nastavení regulace je nevhodné i z hlediska zbytečných ztrát na tepelné energii.

Často také docházelo k zatékání vody do bytů z porouchaných místních rozvodů topné vody v bytech. Část rozvodu TV v bytech je provedena z ocelových fitinek a jednoduchých odvzdušňovacích ventilů. Tyto jsou zkorodované, v některých případech netěsní nebo dokonce praskají.